Az alábbi cikk nyomtatásban megjelent a Magyar Üzleti Világ című magazin 2014. évi nyári számában
Egy táblázatokkal, grafikonokkal, képletekkel és szakmai zsargonokkal teletűzdelt ingatlanforgalmi szakvéleményt összevetve egy 2-3 oldalas értékbecsléssel felmerül a kérdés, hogy az értékbecslés egy olyan tudományág-e, amelyet csak kevesen képesek megérteni, vagy különösebb ismereteket nem igénylő tippelgetésről van szó csupán?
A válaszadás elején ki kell jelenteni, hogy sajnálatos módon ma Magyarországon nincs olyan átfogó jogszabály vagy kötelező érvényű szabályrendszer, amely minden helyzetre meghatározná azt, hogy milyen módszertani lépések betartásával kell az egyes ingatlanok értékbecslését elvégezni. Ez a fajta szabályozási hiányosság azonban még nem jelenti azt, hogy a forgalmi- és egyéb értékek megállapítását hasra ütésszerű tippelgetéssel lehetne elvégezni, ugyanis vannak „józan paraszti észre” és sok évtizedes tapasztalatokra épülő alapelvek, melyek egyrészt rögzítésre kerültek nemzetközi értékelési szabványokban, másrészt részlegesen ugyan, de beépültek a magyar jogrendbe is.
Egy magára valamit is adó értékbecslő figyelembe veszi az ezekben leírt iránymutatásokat még akkor is, ha az adott esetben neki azokat éppen nem kellene betartania. Ezért tehát a hasra ütéses módszer alkalmazásának lehetőségét ki lehet és ki is kell zárni. Ezen módszer teljes egészében történő elvetését követeli meg a korrekt értékmeghatározásra való törekvés is.
Mi a helyzet a tudományossággal?
Az értékbecslést készítő szakember természetben és elméleti síkon is alaposan körbejárja a vizsgált ingatlant, véleményének kialakításakor figyelembe veszi annak környezetét, elhelyezkedését, minőségi jellemzőit és műszaki paramétereit, valamint minden olyan egyéb tényezőt, amely érdemben befolyásolja az adott ingatlan értéket. Az értékbecslő természetesen tanulmányozza az adott ingatlanpiaci szegmens (hely, ingatlan típusa stb.) aktuális jellemzőit, statisztikáit és tendenciáit is. Az előbbiek szerinti alapos vizsgálat azonban nem jelenti azt, hogy ingatlan-értékbecslés címszó alatt egy tudományosan kidolgozott és megfogalmazott PhD szakdolgozatot kellene a megrendelő asztalára letenni.
A megrendelők többsége nem ért az ingatlan-értékbecsléshez (ezért fordul segítséghez), ugyanakkor szeretné megérteni azt, hogy a közölt érték milyen logikai következtetések és számítások eredményeképpen alakult ki. A jó szakvélemény ehhez az igényhez igazodva szakmailag megalapozott (ha úgy tetszik, akkor tudományos), ugyanakkor közérthető módon megmagyarázott.
Az általam készített ingatlanforgalmi szakvélemények főbb jellemzői:
- Megállapításaim megalapozottak, korrektek, közérthetően vannak megfogalmazva és kellő módon dokumentáltak.
- A megállapított érték számszakilag a szakmai hibahatáron belül van.
- A számításokhoz felhasznált adatok forrása visszaellenőrizhető.
- A számítások menete visszaellenőrizhető.
- A szakvéleményeket igazságügyi szakértőként írom alá. (Van, amikor ez kimondottan számít!)
Ezeket olvasta már?
