Gyakori kérdések

Milyen típusú ingatlanokra jogosult értékbecslést készíteni? Milyen kérdéseket jogosult megválaszolni?

Igazságügyi szakértőként telkek, lakások és egyéb felépítményes ingatlanok (üzlethelyiségek, ipari telephelyek, raktárak, szállodák, üdülők stb.) értékbecslésére vagyok jogosult. A legnagyobb gyakorlatot lakóingatlanok értékelésében szereztem, de készítettem már szakvéleményt egyéb ingatlanokról is. Amennyiben a feltett szakkérdés részben a fentiektől eltérő típusú ingatlanra (pl. erdőre, termőföldre) vonatkozik, akkor a munkába be tudok vonni megfelelő jogosultsággal rendelkező szakértő kollégát.

Néhány olyan tipikus kérdés, amelyek megválaszolására jogosult vagyok:

– Mekkora a jelenlegi forgalmi (piaci) értéke a tárgyi ingatlannak?
– Mekkora volt a tárgyi ingatlan forgalmi értéke x évvel ezelőtt?
– Az építkezés milyen mértékben befolyásolta a tárgyi ingatlan forgalmi értékét?
– Mekkora volt a forgalmi értéke a tárgyi ingatlannak x évvel ezelőtt, az építkezés megkezdése előtt? És mekkora lett az építkezés befejezése után?
– Mekkora volt az ingatlan forgalmi a tűzkár (robbanás stb.) előtt? Mekkora lett az ingatlan forgalmi értéke a káresemény bekövetkezte után?

Vidéken is vállal munkát?

Költséghatékonysági okok miatt elsősorban a közép-magyarországi régióból számítok kirendelésekre és magán megbízásokra. Ugyanakkor egy-egy érdekes feladat miatt szívesen elmegyek távolabbi vidékekre is.

Mi a különbség az igazságügyi szakvélemény és a magán szakvélemény között?

Tartalmilag semmi. Igazságügyi szakvéleményt jogszabályban előírt kötelezettség alapján bíróság, rendőrség, ügyészség, közjegyző, adóhatóság kirendelésére készítünk. Magán szakvélemény vállalkozói keretek között természetes személyek, vállalkozások stb. megbízása alapján készül.

Mit kell adni, biztosítani a szakvélemény elkészítéséhez?

Friss tulajdoni lap és földhivatali térképmásolat beszerzéséhez szükségem van az értékelendő ingatlan helyrajzi számára. Önnek nem kell a földhivatalba elfáradnia ezekért, elegendő, ha a helyrajzi számot megadja részemre.

Meggyőződésem, hogy korrekt értékbecslést és szakvéleményt csak helyszíni szemle alapján lehet készíteni, ezért az ingatlan birtokosának biztosítania kell az ingatlanba történő bejutásom lehetőségét. A helyszíni szemlére minden esetben előre egyeztetett időpontban kerül sor.

Lakások, családi házak és egyéb felépítményes ingatlanok értékelésekor az épületeket is fel kell mérnem. A munkámat egyszerűsíti, és ebből következően a vállalási árat is csökkenti, ha Ön az értékelendő lakásról, illetve az épületekről valós alaprajzokat és egyéb műszaki információkat (pl. tervdokumentációkat), valamint hatósági engedélyeket (építési- és használatbavételi engedélyt) tud nekem átadni.

Mennyi idő alatt készül el a szakvélemény?

A bíróságok a feladat bonyolultságától függően 30-60 napos határidőt szoktak meghatározni a kirendelő végzéseikben. Magán megbízás esetében többnyire 30 napos határidővel szoktam a feladatokat felvállalni, de különösen sürgős feladat esetében egyedi megállapodás alapján ennél valamivel rövidebb határidő is elképzelhető.

Milyen módszerrel készül a szakvélemény?

A válaszadás elején ki kell jelenteni, hogy sajnálatos módon ma Magyarországon nincs olyan átfogó jogszabály vagy kötelező érvényű szabályrendszer, amely minden helyzetre meghatározná azt, hogy milyen módszertani lépések betartásával kell az egyes ingatlanok értékbecslését elvégezni. Ez a fajta szabályozási hiányosság azonban még nem jelenti azt, hogy a forgalmi- és egyéb értékek megállapítását hasra ütésszerű tippelgetéssel lehetne elvégezni, ugyanis vannak „józan paraszti észre” és sok évtizedes tapasztalatokra épülő alapelvek, melyek egyrészt rögzítésre kerültek nemzetközi értékelési szabványokban, másrészt részlegesen ugyan, de beépültek a magyar jogrendbe is. Egy magára valamit is adó értékbecslő figyelembe veszi az ezekben leírt iránymutatásokat még akkor is, ha az adott esetben neki azokat éppen nem kellene betartania.

A vonatkozó szakirodalmak (szabványok, jogszabályok) többnyire három fő értékbecslési módszert (piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló módszert, hozamszámításon alapuló módszert és költségalapú módszert), illetve ezeken belül többféle almódszert ismertetnek. Az értékbecslő az alkalmazandó módszer kiválasztásakor az értékbecslés célját és az értékelendő ingatlan típusát veszi figyelembe. Én is így járok el.

Milyen terjedelmű és mit tartalmaz az elkészült szakvélemény?

Az általam készített szakvélemények az alábbi témaköröket fogják át:

– Rövid tényállás ismertetése (Miért készült a szakvélemény?)
– Megválaszolandó szakkérdések ismertetése
– Az ingatlan ingatlan-nyilvántartás szerinti bemutatása (alapadatok, tulajdonosok, esetleges jogok, terhek és tények)
– Az ingatlan természetbeni bemutatása (Ezen belül az ingatlan tágabb és szűkebb környezetének bemutatása, valamint az ingatlan szükséges mértékű műszaki leírása.)
– A szakértői vizsgálat menetének bemutatása (Hogyan történt a helyszíni szemle előkészítése és lefolytatása?)
– Az alkalmazott ingatlan-értékbecslési módszer(ek) és a számítások menetének részletes bemutatása. Az alkalmazott módszer többnyire a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer szokott lenni.
– Rövid összefoglaló válaszok a feltett szakkérdésekre
– Feltételezések, korlátozások és nyilatkozatok, amelyek mellett a szakkérdésekre adott válaszok érvényesek
– Mellékletek (pl. friss tulajdoni lap, földhivatali térképmásolat, számolótábla, alaprajz)

A szakvélemény terjedelme a feladat bonyolultságától és a megválaszolandó kérdések számától függően változó, de a 20-25 oldalt minden esetben eléri. Az elkészült szakvéleményt színesben kinyomtatva, spirálozva, hitelesítő cérnával átfűzve, igazságügyi szakértőként aláírva és jogszabályban előírt szakértői bélyegzővel ellátva adom át a kirendelő, illetve a megbízó részére.

Hogyan fog a vitapartnerem, a bíróság, stb. viszonyulni a beterjesztett magán szakvéleményhez?

Amennyiben valakivel peres eljáráson kívül, egy költséges és hosszú pereskedést megelőzve kíván megállapodni, akkor az a praktikus eljárás, ha közösen választják ki azt a szakértőt, akinek a munkáját igénybe kívánják venni, illetve akinek a szakvéleményére támaszkodva meg kívánnak majd egymással állapodni. Célszerű már abban is előre megállapodni, hogy hogyan fognak majd viszonyulni a független szakértő által készített szakvéleményhez? Mit fognak tenni abban az esetben, ha valamelyikőjük számára mégsem elfogadható a közösen megrendelt szakvélemény?

Meglehetősen nehéz előre megjósolni azt, hogy egy konkrét esetben a bíróság hogyan fog viszonyulni egy igazságügyi szakértő által készített, és Ön által beterjesztett magán szakvéleményhez. Nagy általánosságban kijelenthető azonban, hogy a bíróságok „jobban szeretik” azokat az igazságügyi szakvéleményeket, amelyeket az általuk kirendelt szakértők készítenek. Magánszakvélemények esetében az ellenérdekelt fél részéről, és részben a bíróság részéről is felmerülhet az elfogultsággal kapcsolatos gyanú, mert a szakvélemény úgymond: „megrendelésre” készült. Ezért kérem és javaslom, hogy ezt a kérdést mindenféleképpen vitassa meg jogi képviselőjével és hagyatkozzon az ő tanácsaira.

Mennyibe fog ez kerülni?

A konkrét ügy, az ingatlan és a feltenni kívánt szakkérdések ismerete nélkül nem tudom ezt a kérdést megválaszolni. A munkadíjam mértékét alapvetően az határozza meg, hogy mekkora idő-, energia- és költség ráfordítással tudom az adott feladatot a kirendelői, megbízói elvárásoknak megfelelően elvégezni. Ezért a munkadíjam függ az értékelni kívánt ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől és típusától (telek, lakás, családi ház, ipari-, kereskedelmi stb. ingatlan), a felépítmények (épületek) számától és méretétől, a megbízói adatszolgáltatás minőségétől. Így például függ attól, hogy kapok-e valós állapotokat tükröző alaprajzokat, hatósági engedélyeket, műszaki vonatkozású dokumentumokat és információkat? A vizsgált ingatlan várható értéke és a munkadíjam között nincs semmiféle összefüggés.

A díj tartalmazza a szakvélemény kidolgozásának díját és az előreláthatóan felmerülő költségeket is. Így különösen tartalmazza a friss tulajdoni lap és földhivatali térképmásolat kikérésének díját, a hatósági adatszolgáltatások díját, a kiszállás, a kapcsolattartás, a fényképezés, a szakvélemény legépelésének és színes nyomtatásának valamint spirálozásának költségeit. Amennyiben szükségessé válna további szakértők (pl. statikus, geodéta, környezetszennyezési károk felmérésében jártas szakember) bevonása, akkor az ő díjazásuk mikéntjének meghatározása egyedi megállapodás alapján lehetséges.

Magán megbízás esetében a díjfizetés a szakvélemény kézhezvételekor, számla ellenében készpénzzel történik.
Végezetül megjegyzem, hogy az igazságügyi szakértőként készített szakvélemények díja minden esetben magasabb szokott lenni, mint az interneten is fellelhető normál értékbecslések díja. Az igazságügyi szakértő által készített szakvélemény felhasználhatóságának körét, szakmai súlyát és elismertségét tekintve ez érthető is.

Hogyan tudom a kapcsolatot felvenni?

Kirendelő végzést a Házavató Kft.-nek, vagy Tóth József igazságügyi szakértőnek címezve a 2360 Gyál, Vak Bottyán utca 10. postacímre szíveskedjen küldeni.
Telefonon napközben a 06 (20) 292-6301 számon vagyok elérhető. Levelet a tothj@hazavato.hu e-mail címre, vagy az alábbi űrlap kitöltésével küldhet nekem.

Ne várakozzon! Telefonáljon vagy írjon most azonnal!